Jens Groschopp

Jens Groschopp

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht

Sicher und stressfrei zum Eigenheim mit einem Bauträgervertrag?

Der niedrige Zins macht es möglich, dass die Baubranche boomt wie selten zuvor. Handwerker und Bauunternehmen sind auf Monate ausgebucht und können den Kunden Preise sowie Bedingungen diktieren. Wer meint, beim Kauf vom Bauträger günstig, sicher und stressfrei zu den eigenen vier Wänden zu kommen, kann schnell ein böses Erwachen erleben.

Nicht selten enthalten Bauträgerverträge Fallstricke und ungünstige Regelungen für den Käufer, was schnell zum Streit, unnötigem Stress und erheblichen, nicht eingeplanten Mehrkosten führen kann.

Bereits vor Beurkundung eines Bauträgervertrages beim Notar sollte der Käufer das zu bebauende Grundstück genau besichtigen. Grund dafür ist, dass in der Regel in dem Vertragsteil zum Verkauf des Grundstücks die Gewährleistung des Bauträgers ausgeschlossen wird. Nach der Beurkundung auftretende Fehler können dann nicht mehr beim Bauträger gerügt werden. Ausnahmen davon bestehen nur, wenn die Fehler arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage oder eine Garantie übernommen wurde. Vorsicht ist auch bei Prospekten zu dem Objekt geboten. Anpreisungen etwa zu einer malerischen unverbauten Aussicht, die sich in dem Vertrag nicht wiederfinden, werden meist nicht als zugesicherte Beschaffenheit angesehen.

Eine Vielzahl von Bauträgern setzen auf den Bau von Musterhäusern, was für den Erwerber schnell teuer werden kann, wenn Änderungen in der Ausführung nur über Sonderwünsche möglich sind. Sind diese nicht bereits im Bauträgervertrag konkret vereinbart und beurkundet, unterwirft man sich schnell dem Preisdiktat des Bauträgers. Es ist dabei Vorsicht geboten, wenn der Vertrag bereits vor Abschluss der konkreten Planungen unterschrieben werden soll und man sich dabei darauf verweisen lässt, dass Sonderwünsche auch später noch abgestimmt werden können.

Besonderes Augenmerk sollte auch auf den Zahlungsplan und die vereinbarten Zeitpunkte der Fälligkeit der Raten gelegt werden. Nicht selten ist die Tinte unter dem Vertrag kaum trocken und es flattert schon die Rechnung über die erste Rate vom Bauträger ins Haus. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) kann die erste Rate des Zahlungsplans vom Bauträger erst dann eingefordert werden, wenn die Rechte des Erwerbers durch eine Auflassung im Grundbuch gesichert sind. Es sollte insoweit keine Zahlung geleistet werden, bevor nicht ein Nachweis über die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch vorliegt. Bei den weiteren Ratenzahlungen, die üblicherweise nach Baufortschritt fällig werden, sollte darauf geachtet werden, dass eine Regelung über die Bestätigung des jeweiligen Bautenstandes getroffen wird. Etwa derart, dass der Bautenstand durch einen Sachverständigen bestätigt wird. Nicht selten finden sich im Bauträgervertrag Regelungen, dass die Übergabe des fertiggestellten Eigenheims bzw. der Einzug davon abhängig gemacht werden, dass die Vertragssumme im vollen Umfang an den Bauträger gezahlt wurde. Mit einer solchen Klausel wird das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers bei unvollständigen Bauleistungen und Mängeln vereitelt, weshalb sie möglichst schon vor Unterzeichnung aus dem Vertrag genommen werden sollte.

Häufig findet sich auch der Fall, dass die Bauträger beim Erwerb von Eigentumswohnungen einen Verwalter ihres Vertrauens für fünf Jahre einsetzen, um die eigenen Interessen gegenüber den Eigentümern besser durchsetzen zu können. Dies erschwert oft die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen bei auftretenden Mängeln. Deshalb sollte schon bei der Beurkundung darauf bestanden werden, dass ein Verwalter – sofern er denn aus dem Einflussbereich des Bauträgers kommt – für einen wesentlich kürzeren Zeitraum (etwa für ein oder zwei Jahre) bestimmt wird.

Die Komplexität in der Verbindung vom Grundstückskauf und Bau des Hauses bzw. der Wohnung nach eigenen Wünschen bergen vielfältige Risiken auf dem Weg zur Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden. Fallen sollten daher frühzeitig erkannt und unseriöse Anbieter gemieden werden.

Unsere Kanzlei besteht seit nunmehr über 28 Jahren in Jena und ist mit erfahrenen Fachanwälten auf das Bau- und Immobilienrecht spezialisiert.