Ein Bauträger kann bei der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage als sogenannter teilender Eigentümer den 1. Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmen. Häufig ist dieser 1. Verwalter mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbunden.

Diese Nähe begründet natürlich die Gefahr, dass ein solcher Verwalter im Sinne des Bauträgers Einfluss nimmt und nicht neutral prüft, ob die Voraussetzungen der Abnahme vorliegen und welche Mängel und Ansprüche gegebenenfalls bei der Abnahme vorbehalten werden müssen.

Aus diesem Grund ist eine Klausel in dem Kaufvertrag (Bauträgervertrag) mit dem zukünftigen Eigentümer nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, die vorsieht, dass ein dem Bauträger nahestehender Verwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Durch eine solche Regelung wird der Erwerber der Eigentumswohnung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Verwalter tatsächlich zum Nachteil der Eigentümer handelt. Die wirtschaftliche oder rechtliche Verbundenheit zwischen Verwalter und Bauträger reichen aus, um eine entsprechende Gefahr zu begründen, die die Unwirksamkeit einer solchen Klausel zur Folge hat.

Führt ein solcher Verwalter die Abnahme durch, ist sie unwirksam.
Infolge dessen treten auch die Wirkungen der Abnahme nicht ein. Der Lauf der Gewährleistungsfrist wird nicht in Gang gesetzt und es tritt keine Beweislastumkehr zulasten des Erwerbers des Wohnungseigentums ein.

Dies hat der BGH in seinem Beschluss vom 12.09.2013 noch einmal klargestellt.