Mietrecht in der Coronakrise

Auswirkungen der behördlichen Einschränkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse

Die Einschränkungen durch Covid-19 (Coronavirus) führen zu massiven wirtschaftlichen Verwerfungen.

Bislang sind vor allem Einzelhandel und Gastronomie von behördlichen Verboten betroffen. Aufgrund der dynamischen Entwicklung ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass auch andere Branchen ihre geschäftliche Tätigkeit weiter einschränken müssen.
Dies führt zwangsläufig dazu, dass viele gewerbliche Mietobjekte nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden können. Geschäfte und Restaurants sind bereits geschlossen; einige Bürogebäude sind geradezu verwaist.

Für viele Mieter stellt sich die Frage, ob sie trotz der gravierenden Umsatzeinbußen auch weiterhin verpflichtet sind, die Miete zu bezahlen.

Der Vertragszweck ist in fast jedem gewerblichen Mietvertrag eindeutig festgelegt; einige Mietverträge sehen darüber hinaus sogar eine Betriebspflicht vor, d.h. der Mieter wird beispielsweise verpflichtet sein Ladenlokal zu bestimmten Zeiten offen zu halten.

Es ist gesetzlich zwar vorgesehen, dass der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete befreit wird, wenn der vertragliche Gebrauch aufgehoben ist. Dieses Minderungsrecht kann im Gewerbemietrecht jedoch vertraglich eingeschränkt werden.

Voraussetzung für eine Minderung ist jedenfalls, dass die behördlichen Beschränkungen bzw. Verbote mietrechtlich einen Mangel darstellen. Hierbei kommt es stets auf den Einzelfall an. Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit hieran teilweise strenge Anforderungen gestellt.

So ist beispielsweise kein Mangel der Mietsache anzunehmen, wenn die Nutzungseinschränkungen den „persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters“ zuzurechnen sind.

Ob die Miete gemindert ist, sollte daher sorgfältig geprüft werden. Im Zweifel kann der Minderungsbetrag auch im Nachhinein zurückgefordert werden. Hierbei sollte dem Vermieter jedoch vorab mitgeteilt werden, dass die Zahlung unter dem Vorbehalt einer möglichen Rückforderung steht. Eine ausdrückliche Minderungserklärung ist zumeist nicht erforderlich.

Es ist Mietern jedenfalls dringend davon abzuraten, eigenmächtig Mietzahlungen zu kürzen bzw. einzubehalten.  

Eine unberechtigte Mietminderung kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen; daneben können auch weitere Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen, insbesondere, wenn das Mietobjekt nach der Kündigung nicht weitervermietet werden kann.

Auch die Formulierung eines Rückforderungsvorbehaltes sollte sorgfältig formuliert werden.

In Anbetracht der außergewöhnlichen Umstände erscheint sogar eine "Störung der Geschäftsgrundlage" gemäß § 313 BGB als denkbar. Liegen diese außergewöhnlichen Voraussetzungen vor, kann eine Vertragspartei eine Anpassung des Vertrages verlangen.

Es dürften aber auch viele Vermieter ein Interesse daran haben, dass Mieter die Coronakrise wirtschaftlich überleben. Einen Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen sieht das Mietrecht jedoch nicht vor. Eine interessengerechte Lösung kann oftmals nur einvernehmlich gefunden werden. Es sollte daher auch frühzeitig das Gespräch gesucht werden, um die wirtschaftlichen Möglichkeiten beider Vertragsparteien auszuloten.

 

  • David Conrad

    Rechtsanwalt,
    Fachanwalt für Miet- und
    Wohnungseigentumsrecht

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