OLG Frankfurt, Urteil vom 30.12.2022 - 29 U 192/21
BGH, Beschluss vom 15.01.2025 - VII ZR 9/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes (OLG) Frankfurt muss bei neu gebauten Wohnungen ein erhöhter Schallschutz geplant und umgesetzt werden – und zwar auch dann, wenn der Umbau in einem alten, denkmalgeschützten Gebäude stattfindet. Der Mindestschallschutz nach der DIN 4109 reicht für normale Wohnansprüche nicht aus; er stellt nur das absolute Minimum dar, das gerade noch akzeptabel ist. Wer eine neue Wohnung baut oder umbaut, darf also mehr erwarten – nämlich einen besseren Schutz vor Lärm aus Nachbarwohnungen1

• Ein Bauherr hatte eine alte Scheune zu drei Wohnungen umbauen lassen. Nach dem Einzug stellte er fest, dass der Schallschutz zwischen den Wohnungen nicht ausreicht.

• Der Architekt hatte die Planung und Bauüberwachung übernommen, aber keinen schriftlichen Vertrag mit dem Bauherrn abgeschlossen.

• Ein Gutachten ergab: Der Schallschutz entsprach überwiegend nur dem Mindeststandard, nicht aber dem erhöhten Schallschutz, der für neue Wohnungen üblich ist.

• Das Gericht entschied: Der Architekt hätte für besseren Schallschutz sorgen müssen, weil das bei neu errichteten Wohnungen dem Standard entspricht.

• Der Architekt muss dem Bauherrn die Kosten für die Beseitigung der Schallschutzmängel zahlen.

• Auch Vorgaben des Denkmalschutzes entbinden den Architekten nicht von der Pflicht, den Bauherrn über mögliche Einschränkungen beim Schallschutz aufzuklären und dies in der Planung zu berücksichtigen.

Was bedeutet das für Bauherren und Architekten?

• Wer neue Wohnungen baut oder umbaut, kann einen erhöhten Schallschutz erwarten.

• Architekten müssen diesen Standard einplanen und umsetzen, auch wenn es sich um ein altes Gebäude handelt.

Fazit: Der Architekt haftet, wenn er beim Umbau zu Wohnzwecken keinen ausreichenden Schallschutz plant und umsetzt. Bauherren können in solchen Fällen Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen1