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Bau- und Immobilienrecht von A bis Z

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B - Baulast

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Dazu findet sich in § 90 Abs. 1 ThürBO die Regelung:

Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolgern.

Eingetragen wird sie in ein besonderes Register, das sogenannte Baulastenverzeichnis; sie gilt dann nicht nur für den aktuellen, sondern auch für alle zukünftigen Eigentümer.

Typische Beispiele sind

  • Abstandsflächenbaulast: Ein Teil des eigenen Grundstücks wird dafür „reserviert“, dass der Nachbar seinen gesetzlich nötigen Grenzabstand einhalten kann.

  • Erschließungsbaulast/Zufahrtsbaulast: Man muss dulden, dass ein Weg über das eigene Grundstück führt, damit ein anderes Grundstück eine Zufahrt hat.

  • Leitungsbaulast: Auf dem Grundstück dürfen Versorgungsleitungen verlaufen (Wasser, Strom, Gas), und man muss dies dulden.

Eine Baulast kann die Bebaubarkeit und den Wert eines Grundstücks deutlich beeinflussen, weil bestimmte Flächen nicht oder nur eingeschränkt bebaut werden dürfen.Vor Kauf eines Grundstücks sollte man daher immer Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen, nicht nur ins Grundbuch.

Die Baulast als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung gewährt privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht (BGH, Urteil vom 24.01.2025, Az V ZR 51/24). 

Eine Baulast über die Vorhaltung von Kfz-Stellplätzen berechtigt den Begünstigten nicht zur Nutzung der Stellplätze. Dazu bedarf es einer zivilrechtlichen Vereinbarung (Mietvertrag).
Die Stellplätze dürfen aber nicht beseitigt und die Grundstücksfläche einer anderen Verwendung zugeführt werden, wenn dadurch eine bestandskräftig erteilte Baugenehmigung rechtswidrig wird  (OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2005 20, Az. 18 U 127/24).