BGH, Urteil vom 06.12.2024, Az. V ZR 229/23

Die Kläger kauften ein Einfamilienhaus, wobei das Exposé des Maklers angab, das „Dach“ sei 2009 „komplett erneuert“ worden. Tatsächlich war aber nur die äußere Bitumenschicht erneuert worden, nicht jedoch Unterkonstruktion oder Dämmung. Die Käufer verlangten daraufhin Schadensersatz für eine vollständige Dachsanierung.

Das OLG Dresden meinte, nach allgemeinem Sprachgebrauch sei unter „Dach komplett erneuert“ lediglich die Erneuerung der obersten Dachschicht zu verstehen.

Der BGH hob diese Entscheidung auf und stellte klar:

•  Es existiert kein allgemeiner Sprachgebrauch, wonach „Dach komplett erneuert“ immer nur die Erneuerung der äußeren Dachschicht bedeute. Die Begriffsbestimmung ist vielmehr kontextabhängig und muss im Einzelfall ausgelegt werden.

• Wenn im Exposé eine „komplette“ Dacherneuerung angegeben ist, darf ein Käufer grundsätzlich erwarten, dass das gesamte Dach – einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung – erneuert wurde. Zudem kann der Käufer davon ausgehen, dass die Arbeiten den zum Zeitpunkt der Erneuerung geltenden technischen und gesetzlichen Standards (z.B. Energieeinsparverordnung) entsprechen, auch ohne ausdrückliche Erwähnung dieser Vorschriften im Vertrag oder Exposé.

 Das Urteil stärkt die Rechte von Immobilienkäufern und verpflichtet Verkäufer, Angaben im Exposé sorgfältig und wahrheitsgemäß zu machen. Verkäufer können sich nicht auf einen angeblich engen Sprachgebrauch zurückziehen, sondern haften für missverständliche oder unvollständige Angaben.