David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: “Gefahr von Schimmelbildung” in Altbauten ist kein Mietmangel

Keine Nachrüstpflicht bei Wärmebrücken und damit einhergehender Gefahr der Schimmelbildung
BGH, Urteile vom 05.12.2018 - Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Der Bundesgerichtshof  hat mit seinen vielbeachteten Urteilen entschieden, dass Vermieter auch bei Wärmebrücken in Altbauten keinen Neubaustandard schulden. Die streitgegenständlichen Wohnungen wurden in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden baulichen Standards errichtet. Die hierbei auftretenden Wärmebrücken im Mauerwerk können bei unzureichender Beheizung und Belüftung der Mieträume eine Schimmelbildung verursachen.

Die Mieter begehrten Minderung bzw. Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung. Die Vorinstanzen gaben jeweils den Mietern Recht.

Der BGH hat diese Entscheidungen jedoch mit seinen richtungsweisenden Urteilen aufgehoben.

Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass die Mieter von Altbauten stets einen “Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” erwarten dürfen, d. h. dass ihnen ein Aufheizen der Schlafzimmer auf mehr als 16° C und die übrigen Zimmer auf mehr als 20° C nicht zuzumuten ist; auch sogenanntes Querlüften(“Durchzug”) soll nicht erforderlich sein.

Dieser Auffassung schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an. In den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Pflicht der Bauherren die Gebäude mit einer Wärmedämmung zu versehen. Das Vorhandensein von Wärmebrücken war damals allgemein üblich.

Ist im Mietvertrag keine besondere Beschaffenheit vereinbart gilt - wie in anderen Problemfeldern auch - grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.

Die Wärmebrücke stellt daher keinen Mangel dar. Der Vermieter kann deswegen auch nicht verpflichtet werden, die Wohnung mit einer zeitgemäßen Dämmung auszustatten.

Die Entscheidung bringt erhebliche Klarheit hinsichtlich dieses vermeintlichen Mangels. Gerade in Altbauten zeigen sich Schimmelschäden an den Wärmebrücken oft bei verändertem Mieterverhalten bzw. Mieterwechseln. Vermieter sehen sich sodann häufig Mängelansprüchen ausgesetzt, obwohl sie bislang davon ausgingen, dass das Gebäude mangelfrei ist.