Schäden bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Kammergericht, Urteil vom 18.10.2012, Az. 22 U 226/09; BGH, Beschluss vom 08.01.2015, Az. VII ZR 325/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Bauarbeiten im innerörtlichen Bereich treten immer wieder Schäden an Nachbargebäuden auf, meistens Risse. Während die Nachbarn die Bauarbeiten als Ursache der Schäden sehen, berufen sich die Bauherren und die ausführenden Unternehmen oft darauf, dass es sich um Altschäden handelt.

Dem Bauherren kann man bei solchen Arbeiten nur empfehlen, den Zustand der benachbarten Gebäude vor Beginn der Bauarbeiten zu dokumentieren (Beweissicherungsgutachten).

Normalerweise muss der Geschädigte darlegen und beweisen, dass die Risse an seinem Gebäude durch die Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück entstanden sind. Das Kammergericht ging in einem solchen Fall davon aus, dass der Beweis des ersten Anscheins dafür spricht, dass die Bauarbeiten schadensursächlich sind. Bei typischen Geschehensabläufen gilt insoweit eine Beweiserleichterung (Anscheinsbeweis), die den Nachweis eines ursächlichen Zusammenhangs erlaubt, ohne dass eine exakte Tatsachenerhebung erforderlich ist.
Bauarbeiten können nämlich Bodenerschütterungen auslösen, die Setzungsbewegungen zur Folge haben; es bilden sich Risse am Gebäude. Besteht dazu noch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen den Arbeiten und der Rissbildung, ist von den Bauarbeiten als Schadensursache auszugehen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Bauarbeiten die alleinige und ausschließliche Ursache sind. Es reicht aus, dass die Bautätigkeit neben anderen Umständen die Schäden ausgelöst haben. Schaden ist dabei jede Verschlechterung. Es muss also kein neuer Riss sein, es genügt, dass bereits vorhandene Schäden größer werden.

Ganz gleich ob ein Schadensersatzanspruch greift, § 823 BGB, oder der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch, § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, geschuldet sind nur die Aufwendungen zur Wiederherstellung des Zustandes vor Beginn der Bauarbeiten, also keine vollständige Sanierung. Dementsprechend ist bei den Schadensbeseitigungskosten ein angemessener Abzug „neu für alt“ vorzunehmen.

Da der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde nicht angenommen hat, bestätigt er die Auffassung des Kammergerichtes, dass in dieser Konstellation die Grundsätze über den Beweis des ersten Anscheins anzuwenden sind.

  • Claus Suffel

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