Jens Groschopp

Jens Groschopp

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht

Die Bedeutung der Wohnfläche und ihre Berechnung.

Die Wohnfläche ist in der Regel die Grundlage für die Berechnung der Miete, Abrechnung der Nebenkosten und die Geltendmachung von Mieterhöhungen. Aber wie wird sie richtig berechnet?

Eine gesetzliche Regelung für die Ermittlung der Wohnfläche besteht mit der Wohnflächenverordnung seit dem Jahr 2004 für die Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert werden. In der Rechtsprechung ist aber anerkannt, dass diese Verordnung – bzw. bis 2003 die weitestgehend ähnliche II. Berechnungsverordnung – immer dann maßgeblich ist, wenn der Begriff „Wohnfläche“ in einem Mietvertrag verwendet wird. Ausnahmen gibt es nur in den Fällen, in denen die Vertragsparteien eine ausdrücklich davon abweichende Regelung getroffen haben oder wenn eine andere Berechnungsmethode ortsüblich ist.

Nach der vorstehenden Verordnung erfolgt die Ermittlung der Wohnfläche in drei Schritten. Zunächst wird die zur Wohnfläche gehörende Grundfläche ermittelt. Im Anschluss daran muss deren Größe berechnet und schließlich entschieden werden, wie diese Flächen anzurechnen sind.

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich der Wohnung selbst zugeordnet sind. Hierunter fallen somit auch Küchen, Badezimmer, Toilettenräume, Flure, Dielen und Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume. Darüber hinaus zählen zur Wohnfläche auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragen, sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Die Grundflächen von Zubehörräumen, wie etwa Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume (Dachböden, Schuppen usw.), Trockenräume, Heizungsräume und Garagenspielen bei der Berechnung keine Rolle. Bei der Ermittlung der Grundflächengröße ist immer von der Vorderkante der Verkleidung auszugehen, Putze oder andere Wandverkleidungen gelten dabei als Teile der Gebäudesubstanz und werden nicht in die Berechnung der Grundfläche einbezogen.

Berücksichtigt werden auch Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt, Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten. Die Grundflächen unter fest eingebauten Gegenständen, wie zum Beispiel Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen, frei liegende Installationen, Einbaumöbel und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern werden ebenfalls mitberechnet.

Bei der Ermittlung der Grundfläche werden die Flächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,5 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt, nicht mitgezählt. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze, Türnischen sowie Fenster - und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunter reichen und 0,13 m oder weniger tief sind, werden nicht mit berücksichtigt.

Die zu berücksichtigende Grundfläche selbst kann durch Ausmessen des fertiggestellten Wohnraums oder aufgrund einer Bauzeichnung ermitteln. Von der ermittelten anrechenbaren Grundfläche werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m mit der vollständigen Fläche in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen. Zur Hälfte angerechnet werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m sowie von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume. Balkone, Logien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m werden nicht als Wohnfläche in die Berechnung mit einbezogen.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche ist immer zu beachten, dass die Wohnflächenverordnung  erst ab dem 01.01.2004 in Kraft ist und – sofern keine davon abweichende Regelung getroffen wurde – für die seit Inkrafttreten abgeschlossenen Mietverträge greift. Für die Zeit davor ist auf die II. Berechnungsverordnung zurückzugreifen, deren Regelungen aber, bis auf wenige Ausnahmen, gleich geblieben sind.

In den meisten Mietverträgen ist neben der monatlich zu zahlenden Miete auch eine bestimmte Größe der Wohnung angegeben. Bedeutung erlangt diese Angabe auf den ersten Blick bei der Umlage der Nebenkosten, wenn eine Aufteilung nach der jeweiligen Wohnfläche erfolgt. Aber auch bei Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnfläche ein wesentlicher Faktor für die Ermittlung der neu zu zahlenden Miete. Nicht zuletzt kommt es häufig vor, dass die Wohnung tatsächlich nicht so groß ist, wie im Mietvertrag angegeben. Ist die Abweichung wesentlich (>10%), kann zuviel gezahlte Miete zurückgefordert werden.

Fazit:

Ist die tatsächliche Wohnfläche niedriger, als im Mietvertrag angegeben, kann unter bestimmten Voraussetzungen zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden, können sich die nach der Wohnfläche umgelegten Nebenkosten reduzieren oder ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein!