David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: Abrechnungsfrist gilt auch bei vermieteter Eigentumswohnung

BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15

Betriebskostenabrechnungen bei einer vermieteten Eigentumswohnung führen regelmäßig zu Spannungen, da sich die entsprechenden Regelungen des Mietrechts- und Wohnungseigentumsrechts in wesentlichen Punkten unterscheiden.

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter grundsätzlich innerhalb einer Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen. Erfolgt die Abrechnung erst zu einem späteren Zeitpunkt, sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen - es sei denn, der Vermieter hat die Fristversäumnis nicht zu vertreten.

Bei Wohnungseigentumsanlagen ist der Verwalter gegenüber den Wohnungeigentümern ebenfalls verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen. Ein Überschreiten dieser Frist führt allerdings nicht zu einem Verlust der Nachforderungen.

Wohnungseigentümer vermieteter Eigentumswohnungen nutzen die Jahresabrechnung der WEG regelmäßig um auch gegenüber ihren Mietern abzurechnen.

Problematisch wird die Situation jedoch dann, wenn der WEG-Verwalter nicht innerhalb der Jahresfrist abrechnet und der Eigentümer deswegen seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig übermittelt. Bislang war es hösterrichterlich nicht geklärt, ob diese Überschreitung der Abrechnungsfrist durch den WEG-Verwalter auch dem Eigentümer/Vermieter zuzurechnen ist.

Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr über einen Fall zu entscheiden, bei dem die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 erfolgte. Trotz dieser Überschreitung der Jahresfrist verlangte der Wohnungseigentümer eine Betriebskostennachzahlung von seinen Mieter.

Der Bundesgerichtshof hat die Zahlungsklage des Wohnungseigentümers/Vermieters jedoch abgewiesen.

Der BGH hat hierbei klargestellt, dass auch in diesen Fällen die allgemeinen Regeln des Mietrechts gelten, und der Wohnungseigentümer bei fehlender Jahresabrechnung nicht von seiner Pflicht befreit wird, die Betriebskostenabrechnung für seine Mieter zu erstellen.

Leider hat der Bundesgerichtshof offengelassen, welche konkreten Maßnahmen der Eigentümer ergreifen muss, damit er den Nachzahlungzahlungsanspruch gegenüber seinen Mietern nicht verliert. Rein vorsorglich ist den Eigentümern in diesen Fällen anzuraten, zumindest auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen eine rechtzeitige Abrechnung zu erstellen.