Jens Groschopp

Jens Groschopp

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht

Das neue Bauvertragsrecht 2018

Zum 1. Januar 2018 tritt das neue Baurecht in Kraft. Dies soll für Bauherren mehr Sicherheit und Transparenz bringen.  In den neuen gesetzlichen Regelungen ist u.a. ein Widerrufsrecht beim Abschluss von Verbraucherbauverträgen vorgesehen, das vor übereilten Entscheidungen schützt. Darüber hinaus müssen Unternehmen eine ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung erstellen und einen verbindlichen Fertigstellungstermin angeben.

Verbraucherbauvertrag

Damit die neuen Regelungen Anwendung finden, muss es sich um einen Verbraucherbauvertrag handeln. Dieser definiert sich als Vertrag über den Bau von neuen Gebäuden oder erheblichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Der Verbraucherbauvertrag bedarf zwingend der Textform. Nur mündlich abgeschlossene Verträge sind daher formunwirksam.

Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen

Dem Verbraucher steht künftig bei Abschluss eines Verbraucherbauvertrages ein Widerrufsrecht zu. Mit dem Widerrufsrecht, über das der Unternehmer vor Unterzeichnung des Vertrages belehren muss, sollen die Bauherren vor übereilten Entscheidungen geschützt werden. Dies hat seinen Grund vor allem darin, dass Bauherren einen Bauvertrag meistens nur einmal im Leben abschließen und damit hohe finanzielle Verpflichtungen über einen langen Zeitraum eingehen. Zudem schützt die Regelung vor zeitlich begrenzten Rabattangeboten, die Verbraucher zu schnellen Vertragsabschlüssen locken sollen. Das Widerrufsrecht besteht nur dann nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Auch bei Bauverträgen über unerhebliche Umbaumaßnahmen (z.B. Wintergärten und kleinere Anbauten) sowie Handwerkerverträge zur Instandhaltung des Gebäudes, besteht ein Recht zum Widerruf nicht.

Pflicht für eine ausführliche Leistungsbeschreibung

Bislang besteht oftmals das Problem, dass eine Vielzahl von Bau- und Leistungsbeschreibungen unvollständig sind. Für die Bauherren ist es dann schwer einzuschätzen, welche Leistungen sowie Ausführungs- und Materialqualitäten sie erhalten und nach dem geschlossenen Vertrag verlangen können. Mit Aufnahme einer genauen Baubeschreibung in den Bauvertrag gibt es künftig an dieser Stelle mehr Transparenz. Es ist auch möglich, verschiedene Angebote besser und einfacher miteinander zu vergleichen. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es, eine höhere Vertragssicherheit zu schaffen und gleichzeitig das Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung zu vermindern. Ob die angebotene Leistung mit der tatsächlichen Ausführung übereinstimmt, kann auch durch einen Sachverständigen dann wesentlich besser festgestellt werden.

Die nachfolgenden Punkte muss die Baubeschreibung mindestens enthalten:

  • allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise;
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe;
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte;
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss;
  • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen;

Festlegung der Bauzeit in der Leistungsbeschreibung

Ein weiterer Schritt zu Erlangung einer höheren Vertragssicherheit und Reduzierung der wirtschaftlichen Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum ist die Aufnahme einer Bauzeitenregelung in die Leistungsbeschreibung. Der Unternehmer muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung seiner Arbeiten oder, wenn dieser zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrages nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung machen. Bislang nur schwer beizukommenden Verzögerungen beim Baubeginn und bei der Bauausführung wird somit schon frühzeitig begegnet. Denn es war eine nicht selten anzutreffende Praxis, dass Unternehmer den etwa auf das Vorliegen der Baugenehmigung abstellenden Beginn der Bauarbeiten, durch eine Verzögerung bei der Bauantragstellung hinausschoben. Die Bauherren sahen sich dann oft mit nicht geplanten verlängerten Mietkosten und Bereitstellungszinsen konfrontiert.