David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietspiegel: Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen machen aus einem Bestandsgebäude keinen Neubau

Qualifizierte Mietspiegel gewinnen immer mehr an Bedeutung, sei es bei bei der Umsetzung der Mietpreisbremse oder im Rahmen einer Mieterhöhung. Streitpunkt ist hierbei häufig die korrekte Anwendung des Mietspiegels.

Bei der Einordnung in einen qualifizierten Mietspiegel ist neben der Lage und Ausstattung einer Wohnung auch die Beschaffenheit maßgeblich – damit ist zumeist das Alter des Gebäudes gemeint, die sog. Baualtersklasse. Generell ist hierbei zunächst das tatsächliche Alter des Gebäudes zu Grunde zu legen.

Viele Mietspiegel enthalten jedoch auch eine abweichende Sonderregelung. So soll  bei einem vollständigen Wiederaufbau bzw. einem Anbau nicht auf das ursprüngliche Baualter des Gebäudes abgestellt werden, sondern auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nach der Baumaßnahme.

Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Jena enthält diesbezüglich folgende Formulierung:

„Bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung (z.B. Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Anbau) ist für die Einordnung in die Mietspiegeltabelle das Jahr der (Wieder-) Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend.“

Zahlreiche Vermieter nehmen diese Regelung nun zum Anlass, bei sanierten Wohnungen den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der Baualtersklasse zu Grunde zu legen. Von Vermieterseite wird dies mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen begründet, wodurch die Wohnung in ihrem Standard mit einem Neubau vergleichbar sein soll. Durch diese "Aufstufung" können zumeist deutlich höhere Mieten erzielt werden, insbesondere bei Nachkriegs- oder Plattenbauten. 

Eine solche Umgruppierung in ein neue Baualtersklasse ist jedoch nur in extremen Ausnahmefällen möglich, z.B. dann, wenn das Gebäude vor der Sanierung faktisch einem unbewohnbaren Rohbau entsprach (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.04.2012, Az.2-11 S 37/12) oder wenn das vorhandene Gebäude innen wie außen vollständig umgestaltet wurde und sprichwörtlich nicht wiederzuerkennen ist (LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015, Az.13 S 26/14).

Grundsätzlich bleibt es jedoch dabei, dass auch nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen das Gebäude nicht als Neubau zu qualifizieren ist. Modernisierungen werden im Mietspiegel im Übrigen bei der Ausstattung der Wohnung entsprechend berücksichtigt. Eine Umgruppierung in eine andere Baualtersklasse würde daher zu verzerrten Ergebnissen führen.