David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietpreisbremse nun auch in Jena und Erfurt

 (§ 556d BGB, Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung -ThürMietBegrVO-)

Am 31.03.2016 ist die so genannte Mietpreisbremse in Jena und Erfurt in Kraft getreten. Sie gilt zunächst bis zum  31.01.2021.

Bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen darf nunmehr die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Den Mietspiegel für die Stadt Jena finden Sie beispielsweise hier.

Ausgenommen sind jedoch Wohnungen, bei denen der Vormieter schon eine höhere Miete gezahlt hat. Mieterhöhungen, die zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter ein Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben hierbei unberücksichtigt, ebenso wie Mietminderungen.

Auch bei bestimmten energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die in den drei Jahren vor Mietbeginn durchgeführt wurden, besteht die Möglichkeit, dass die ortsübliche Miete überschritten werden kann.

Bei einer erstmaligen Vermietung eines Neubaus bzw. nach einer umfassenden Modernisierung findet die Mietpreisbremse ebenfalls keine Anwendung (sog. Erstbezug, § 556f BGB). 

Wird gegen die Mietpreisbremse verstoßen, ist die Miete auf den zulässigen Höchstbetrag zu reduzieren.

Überzahlte Mieten können jedoch nur dann zurück gefordert werden, wenn der Mieter die überhöhte Miete qualifiziert gerügt hat, d.h. die Rüge muss Tatsachen enthalten, aus denen sich ergibt, dass die Miete tatsächlich überhöht ist. Erst nach dem Zugang dieser Rüge ist eine Rückforderung der danach geleisteten Überzahlungen möglich. 

Sollten dem Mieter nicht die nötigen Informationen zur Ermittlung der zulässigen Miete vorliegen, hat er gemäß § 556g Abs. 3 BGB einen umfassenden Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser Auskunftsanspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Die der zulässigen Miethöhe zu Grunde liegenden Tatsachen sind für den Mieter oft nur schwer zu ermitteln. Mieter sollten daher nicht überstürzt die Miete eigenmächtig kürzen, ohne die Voraussetzungen genau geprüft zu haben. Soweit die Kürzung unbegründet und ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist, droht im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Ob die Mietpreisbremse die gewünschten Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben wird, bleibt abzuwarten. Die Durchsetzung der Mieterrechte sind jedenfalls mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden.