David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrechts

BGH: Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14

Dem Mieter von Wohnräumen steht gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn während der Mietzeit die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird.

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 21.01.2015 klargestellt, dass dem Mieter gegenüber seinem (früheren) Vermieter sogar ein Schadensersatzanspruch in Höhe des entgangenen Gewinns zusteht, wenn der Mieter nach der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen kann.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg. Die Beklagte war die ursprüngliche Vermieterin der Klägerin. An den Wohnungen des Objekts wurde Wohnungseigentum begründet – die Beklagte blieb jedoch weiterhin alleinige Eigentümerin der Wohnungen.

Im Jahr 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von ca. 1,3 Million € an einen Dritten - auf die Wohnung der Klägerin entfiel  hierbei ein Anteil von 186.571 €. Im Jahr 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die Wohnung zu einem Preis von 266.250 € zum Kauf an - dieser Preis entsprach auch dem Verkehrswert der Wohnung.

Die Klägerin machte daraufhin Schadenersatz geltend. Hätte sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können, so hätte sie die Wohnung daraufhin selbst für einen Preis von 266.250 € veräußern können - ihr Gewinn hätte in diesem Fall 79.428,75 € betragen.

Die Instanzgerichte haben die Klage auf entgangenen Gewinn zunächst abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat der Klägerin hingegen recht gegeben. Nach Auffassung des BGH dient das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters dazu, dem Mieter zu ermöglichen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, die auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit gegebenenfalls auch an den ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben zu lassen.