David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt

BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az . VIII ZR 349/13

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich klar gestellt, dass ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters zu einer Untervermietung berechtigt.

Die Mieter bewohnen seit 2001 eine Dreizimmerwohnung in Hamburg. Ende 2010 zogen sie vorübergehend nach Kanada, da ein Mieter dort eine befristete mehrjährige Lehrtätigkeit aufnahm. Sie beabsichtigten zwei Zimmer ihrer Wohnung für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten; ein Zimmer nutzten sie sporadisch weiter.

Der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Die Mieter verklagten daraufhin  den Vermieter auf Gestattung der Untervermietung und auf Schadensersatz - mit Erfolg! Der Vermieter muss die entgangene Untermiete in Höhe von 7.475 € an seine Mieter zahlen.

Nach Auffassung des BGH hat der Vermieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen, indem er den Mietern den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB verweigerte. Er hat deswegen den hierdurch entstandenen Schaden - d.h. den Mietausfall - zu erstatten.

Der Wunsch des Mieters, von den Kosten einer vorübergehenden doppelten Haushaltsführung entlastet zu werden, stellt nach Auffassung des BGH ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung der Wohnung dar. 

Entscheidend ist nach der neuerlichen Rechtsprechung, dass der Mieter die Wohnung zur Untervermeitung jedenfalls nicht vollständig aufgibt, denn gem. § 553 Abs. 1 BGB ist eine Untervermietung nur an einem "Teil des Wohnraums" möglich. Ausreichend für eine berechtigte Untervermietung dürfte daher sein, wenn der Hauptmieter persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln bleibt.

Das Urteil zeigt nebenbei auch, dass dem Vermieter eine pauschal verweigerte Genehmigung der Untervermietung teuer zu stehen kommen kann.