David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Räum- und Streupflicht (Winterdienst) in der Eigentumswohnung

Verkehrssicherungspflichten der Eigentümergemeinschaft

Zu Beginn der kalten Jahreszeit stellt sich in vielen Wohnungseigentumsanlagen die Frage, wer eigentlich für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht verantwortlich ist; das gleiche gilt für Schutzmaßnahmen gegen herabstürzende Eiszapfen bzw. „Dachlawinen“. Diese Problematik beschäftigt auch regelmäßig die zuständigen Gerichte.

Grundsätzlich ist zunächst der Verband der Eigentümer Träger der Verkehrssicherungspflicht und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Seitdem die Rechtsprechung die sogenannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht, ist allein diese Träger der entsprechenden Verkehrssicherungspflichten (OLG München, Beschluss vom 24.10.2005, Az. 34 Wx 82/05). Diese Verantwortung ergibt sich inzwischen auch aus dem Wohnungseigentumsgesetz, § 10 Abs. 6 WEG.

Ist ein Verwalter bestellt, so hat dieser die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht zu gewährleisten. Die dem Verwalter durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008, Az. 14 U 107/07). Diese Pflicht führt dazu, dass der Verwalter auch gegenüber Dritten haftet – eine Haftung der Eigentümergemeinschaft ist dann i.d.R. ausgeschlossen. Der Verwalter kann die Verkehrssicherungspflicht auch wirksam auf andere Dienstleister (z.B. Hausmeisterdienste) übertragen. Hierbei wird er jedoch nur dann von der Haftung befreit, wenn er den Vertrag mit dem externen Dienstleister auch im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließt und nicht im eigenen Namen. Schließt der Verwalter den Vertrag im eigenen Namen ab, haftet er auch für ein Verschulden des Dienstleisters, da es sich hierbei lediglich um seinen Erfüllungsgehilfen handelt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008, Az. 14 U 107/07).

In vielen Wohnungseigentumsanlagen kümmern sich die Eigentümer zuverlässig selbst um die Einhaltung der Räum- und Streupflicht. Ob im Rahmen der Hausordnung die einzelnen Miteigentümer zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden können kommt stets auf den Einzelfall an (LG Stuttgart, Urteil vom 25.03.2010, Az. 2 S 43/09). Jedenfalls ist bei der Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die einzelnen Eigentümer darauf zu achten, dass die Arbeiten gleichmäßig verteilt sind und die WEG bzw. der Verwalter die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht überwacht (LG München I, Beschluss vom 02.08.2010, Az. 1 S 4042/10).