David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Personenhandelsgesellschaft und Eigenbedarfskündigung

BGH, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 210/10

Personenhandelsgesellschaften können einen Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter kündigen

Die Vermieterin - eine GmbH & Co. KG - kündigte dem Mieter einer 5-Raumwohnung den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs und erhob Räumungsklage.

Die Vermieterin war gesellschaftsrechtlich vollkommen in der Hand eines Seniorenehepaares. Die Ehepartner waren Kommanditisten der KG und Gesellschafter der Komplimentär-GmbH; der Ehemann war Geschäftsführer der Komplemtär-GmbH. Die Kündigung wurde damit begründet, dass das Seniorenehepaar die Wohnung für sich selbst benötigt.

Der Bundesgerichtshof und die vorinstanzlichen Gerichte wiesen die Klage ab. Die Eigenbedarfskündigung war nicht wirksam. Eine Personenhandelsgesellschaft kann grundsätzlich nicht wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter kündigen. Der Gesellschaft kann der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden.

Anders verhält es sich bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Tritt eine GbR als Vermieter auf, kann nach neuerer Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06), diese den Mietvertrag regelmäßig wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters kündigen. Die Gesellschafter einer GbR sind nach Auffassung des BGH nicht schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietergemeinschaft. Ob eine Vermietermehrheit rechtlich als einfache Gemeinschaft (z.Bsp. Bruchteils- oder Erbengemeinschaft) oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts qualifiziert wird, hängt in der Praxis oft von zufälligen Umständen ab. Eine Gleichbehandlung ist daher geboten.

Diese Konstellation ist allerdings nicht auf Personenhandelsgesellschaften übertragbar. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft bzw. einer OHG erfolgt nicht „zufällig“. Dahinter stehen vielmehr steurerechtliche bzw. haftungsrechtliche Erwägungen. Zudem sind umfangreiche organisatorische Tätigkeiten notwendig, u.a. eine Handelsregistereintragung. Die Gesellschafter sind daher nicht mit einer einfachen Personenmehrheit auf Vermieterseite gleichzusetzen.

Der Eigenbedarf der Gesellschafter stellt auch keinen „Betriebsbedarf“ dar. In Ausnahmefällen ist es anerkannt, dass Unternehmen wegen betrieblicher Notwendigkeit Mietverträge über Wohnraum kündigen können, z.Bsp. wenn die Wohnung für einen Mitarbeiter oder Geschäftsführer benötigt wird. Eine solcher Betriebsbedarf liegt allerdings nicht vor, wenn die Gesellschafter lediglich die Wohnung für sich selbst wünschen.