David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH - Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltungsklausel unwirksam

Keine Extrazahlung mehr für Wohnungsabnutzung

BGH, Urteil vom 18.03.2015 , Az. VIII ZR 242/13

In sehr vielen - wenn nicht sogar den meisten - Wohnraummietverträgen finden sich Vertragsklauseln, wonach der Mieter beim Auszug wegen der Abnutzung anteilig eine Zahlung an den Vermieter leisten muss. Meist konnte der Mieter diese Zahlungspflicht nur dadurch abwenden, indem er die Wohnung vollständig renoviert zurückgab.

In dem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

"Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33% der Kosten... Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachbetriebs. Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden."

Nach Auffassung des BGH stellt diese Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, denn für den Mieter ist bei Vertragsschluss nicht erkennbar, welchen Abnutzungsgrad die Wohnung beim Vertragsende haben wird. 

Mit dem Urteil des BGH steht jedenfalls fest, dass Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen stets unwirksam sind, denn es ist ausgeschlossen, dass eine solche Abgeltung der Schönheitsreparaturen noch wirksam vereinbart werden kann. Mieter sind damit gänzlich von der Zahlung der Abgeltungsbeträge befreit. Eine "Endrenovierung" durch den Mieter ist in vielen Fällen dann auch nicht mehr erforderlich.