David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: Nachteilige optische Veränderung am Gemeinschaftseigentum - Zustimmung aller Eigentümer erforderlich!

BGH, Urteil vom 14.12.2012, Az . V ZR 224/11

Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen gemäß § 22 Abs. 2 BGB regelmäßig mit einer so genannten qualifizierten-doppelten Mehrheit beschlossen werden. Von Modernisierungen geht man u.a. dann aus, wenn der Gebrauchswert der Eigentumsanlage durch die Baumaßnahmen nachhaltig verbessert wird. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Anbau von Balkonen – der Komfort der Wohnungen wird hierdurch dauerhaft  erhöht.

Anders verhält es sich jedoch, wenn durch die bauliche Veränderung der Gebrauchswert nicht verbessert wird und stattdessen eine optische Veränderung erfolgt. In solchen Fällen müssen alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zustimmen, § 22 Abs. 1 WEG.

So verhielt es sich auch bei dem vom BGH zuletzt entschiedenen Fall:  An einer Eigentumsanlage sollten die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen durch neue Brüstungen aus Glas und Stahl ersetzt werden. Im Rahmen einer Eigentumsversammlung wurde diese Maßnahme als „modernisierende Instandsetzung“ bezeichnet und mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die Kläger haben diesen Beschluss mit ihrer Klage letztendlich erfolgreich angefochten.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wurde durch diese Maßnahme der Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nicht erhöht. Die Balkone waren bereits vor der Baumaßnahme vorhanden; es war auch nicht notwendig, sie im Rahmen einer Instandsetzung optisch zu verändern. Durch die Maßnahme wurde der optische Gesamteindruck der Eigentumsanlage jedenfalls erheblich verändert – dies stellt einen Nachteil für den einzelnen Eigentümers dar, der  diesen optischen Geschmack nicht teilt. Die Baumaßnahme hätte daher die Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedurft, da es sich weder um eine Instandsetzung nur um eine Modernisierung handelte.