Claus Suffel

Claus Suffel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

BGH: Erneuerung der Fenster im Zweifel Angelegenheit der WEG

BGH, Urteil vom 02.03.2012, Az . V ZR 174/11

Wurde in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Instandsetzung der Wohnungsfenster den Eigentümer betrifft, so bedeutet dies nicht, dass dies auch für den Austausch eines Fensters gilt – so der BGH in seiner jüngsten Entscheidung zum Wohnungseigentumsrecht.

Ein Wohnungseigentümer stellte fest, dass das Dachfenster in seiner Küche ausgetauscht werden muss. In einer Eigentümerversammlung verlangte er erfolglos Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte dies, da nach ihrer Auffassung in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungspflicht des jeweiligen Wohnungseigentümers vorgesehen war. Dort hieß es, dass „jeder Wohnungseigentümer die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen hat“, und zwar unabhängig von der Zuordnung zum  Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören ausdrücklich „Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen, die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden“. Die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden sollte jedoch weiterhin Sache der Eigentümergemeinschaft sein.

Die Eigentümergemeinschaft stellte sich daher auf den Standpunkt, dass sie für einen Austausch des Fensters nicht zuständig ist. Das Amtsgericht und das Landgericht München gaben zunächst der Eigentümergemeinschaft Recht.

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf.
Fenster gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümer können zwar in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster auf den jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen wird;  jedoch muss das  klar und eindeutig in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Bei Zweifeln bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lag vorliegend keine eindeutige Regelung vor. Da die Instandsetzung des Außenbereichs nicht vollständig dem Eigentümer zugewiesen war,  konnte man nicht davon ausgehen, dass ein kompletter Austausch des Fensters Angelegenheit des Eigentümers sei. Es oblag daher der Eigentümergemeinschaft, das Fester auszutauschen.

In vielen Gemeinschaftsordnungen finden sich ähnliche Klauseln zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie im oben genannten Fall. Diese unklaren Regelungen fristen oft über Jahre ein ungestörtes Dasein. Zum Konfliktfall werden sie erst, wenn größere Instandsetzungsarbeiten anstehen.  Es ist daher ratsam, frühzeitig entsprechende Klarheit zu schaffen.