David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieter ausnahmsweise zur Kautionszahlung nach Eigentümerwechsel verpflichtet

BGH, Urteil vom 07.12.2011, Az. VIII ZR 206/10

Der Bundesgerichtshof hatte sich zuletzt mit der Frage zu beschäftigen, ob nach einem Eigentümerwechsel gegebenenfalls erneut eine Kaution durch den Mieter zu stellen ist.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Berlin und vertraglich verpflichtet, eine Mietkaution zu leisten. Hierzu eröffnete er ein Kautionskonto bei der Berliner Sparkasse und verpfändete das Konto an den Vermieter. Während der Mietzeit wurde das Objekt verkauft. Die Mietsicherheit wurde nicht automatisch an den Eigentümer übertragen. Die Sparkasse verlangte zunächst eine entsprechende Einwilligung des Beklagten. Der Beklagte erteilte diese Einwilligung nicht und die Kaution wurde daraufhin an ihn ausbezahlt.

Der neue Eigentümer verlangte vom Beklagten daraufhin die Zahlung einer Kaution. Der Beklagte verweigerte dies mit der Begründung, dass er schließlich schon einmal an seinen alten Vermieter eine Kaution leistete und dieser die Kaution schließlich freiwillig ausbezahlte. Der neue Eigentümer verklagte daraufhin den Mieter.

Der Bundesgerichtshof gab dem Erwerber Recht.

Es ist zwar grundsätzlich so, dass eine Mietsicherheit nur einmal an den Vermieter geleistet werden muss. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, einer Übertragung der Kaution zuzustimmen, denn sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen auf den neuen Erwerber kraft Gesetzes, also automatisch, über - § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“).

Es ist also regelmäßig eine Angelegenheit des Neueigentümers, die Mietsicherheit zu übertragen.
Vorliegend hat der Bundesgerichtshof jedoch ausnahmsweise angenommen, dass der Mieter verpflichtet war, der Übertragung der Mietsicherheit zuzustimmen. Aufgrund der konkreten Vereinbarung mit der Sparkasse war die Mietsicherheit persönlich für den Alteigentümer bestellt worden. Deshalb konnte eine Übertragung nur mit einer entsprechenden Mitwirkung des Beklagten erfolgen. Der Beklagte war zu einer solchen Mitwirkung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet. Er konnte sich im Nachhinein auch nicht darauf berufen, dass ihm die Kaution schließlich schon freiwillig ausbezahlt wurde. Der Beklagte hat sich damit treuwidrig verhalten.

Das Urteil zeigt, dass bereits bei der Stellung der Mietsicherheit darauf geachtet werden sollte, dass eine Übertragung auf einen möglichen Erwerber entsprechend der gesetzlichen Regelung reibungslos erfolgen kann.