David Conrad

David Conrad

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht – BGH zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges

(BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12)

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Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter ein Heizkostenvorschuss i.H.v.70 Euro pro Monat über ein Jahr hinweg nicht bezahlte. Der Vermieter sprach daraufhin eine ordentliche, fristgemäße Kündigung aus. Die Instanzgerichte und der Bundesgerichtshof gaben dem Vermieter Recht.

Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen kann, wenn der Mieter insgesamt mit zwei Monatsmieten in Verzug gerät, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies dürfte der häufigste Fall bei Vermieterkündigungen seien.

Liegen die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht vor, kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB z.Bsp. dann der Fall, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt eine solche schuldhafte Vertragsverletzungsverletzung des Mieters auch bei einem stetigem Zahlungsverzug vor, selbst wenn die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände noch nicht vorliegen.

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung  Vermieterinteressen und den Mieterschutz weiter ausbalanciert. Die strenge Regelung des Mieterschutzes führten in der Vergangenheit oft dazu, dass Vermieter von dem scharfen Schwert der außerordendlichen Kündigung Gebrauch machten und regelrecht darauf lauerten, dass durch  Zahlungsverzug der Mieter dieses Vorgehen gerechtfertigt wurde.